Кардиограмма складского рынка: между стагнацией и подъёмом

2011-04-11 Жидре Даргужите 123rf.com 0

В течение первых трёх месяцев на рынке складов Литвы больших перемен не произошло ни в отношении цены, ни в отношении уровня вакансий. И всё-таки позитивные признаки есть – арендаторы смелее диктуют свои условия, а арендодатели становятся гораздо более гибкими. Специалисты утверждают, что отдельные события в этом секторе рынка будут иметь значение и в дальнейшей перспективе.

Каунас: свободных мест на складах почти нет

«В июне 2010 г. занятость складских помещений составляла 85%, а сейчас свободных мест почти нет. По сути, на это повлияла одна сделка – у компании “Ogmios grupė” был куплен склад площадью 20 тыс. кв. м. «Пока на этом складе были свободные места, в Каунасе был небольшой выбор. Сейчас возможности снимать складские помещения нет», — говорит партнёр компании “CREalty Advisors” Рамунас Жвибас.

По словам специалиста, на построенных после 2005 г. Каунасских складах практически нет свободных мест. Например, в свободной экономической зоне (СЭЗ), где находится склад “Ginesta”, из 30 тыс. кв. м. свободно всего 1500 кв. м.

Проблема заключается в том, что в Каунасе, как и ранее, не хватает современных складских помещений. Несмотря на то, что этот город привлекателен своим географическим положением, в нём предложений меньше всего. «Планы строить в Каунасе большие объекты складирования (около 20 кв. м) есть, но пока что они не осуществляются. Это напрямую связано с финансированием и стоимостью аренды. Сразу после строительства нового склада, стоимость аренды бывает гораздо выше, чем в старых складах. Поскольку те, кто планирует такие большие объекты, не могут обеспечить даже половины их занятости, инвесторы не спешат их финансировать», — ситуацию объясняет Р. Жвибас.

партнёр компании “CREalty Advisors” Рамунас Жвибас

Эксперт рассказывает, что на прошлой неделе одной международной компании пришлось искать в Каунасе площадь размером в 6 тыс. кв. м. «Найти современный, инновационный склад в этом городе невозможно. Во время поисков мы столкнулись с множеством проблем: слишком маленькой высотой, недостаточным количеством рамп, отсутствием отопления, ворот. Нашли только такой, который необходимо модернизировать для обеспечения своих потребностей, однако это неэффективно», — рассказывает Р. Жвибас.

По словам специалиста, нужно поднимать вопрос, почему никто не инициирует новые проекты. Ведь площадь подходящих для современного складирования помещений слишком маленькая. У мелких клиентов проблем из-за этого не возникает, но у крупных, особенно международных компаний, много несоответствий. Прежде всего, они требуют документов, доказывающих аттестацию помещений. Р. Жвибас говорит, что литовцы не такие придирчивые, и это не является для них главным критерием.

Стоимость складирования в Каунасе – 8-14 лт за кв. м. Цены в помещениях бывших заводов колеблются от 6 до 7 лт за кв. м, но в таком случае обычно приходится подписать контракт на 5 лет.

«Сомневаюсь, что какая-нибудь литовская компания при нынешних условиях рискнёт платить в два раза больше за аренду склада, хотя тенденции на рынке лучше, чем в 2009 г. Только отдельные сделки указывают на более позитивное настроение, хотя бума строительства, как в 2008 г., нет. Падения на рынке складирования нет с лета прошлого года. Арендаторы не плачут и не просят у собственников складов сделать скидки. Большинство смирились с нынешними ценами», — анализирует Р. Жвибас.

По словам собеседника, если сравнить стоимость аренды складов в Литве и Польше, видно, что у соседей приходится платить гораздо больше – 3-3,5 евро за кв. м.

Представитель владеющего площадью в 30 тыс. кв. м. ЗАО “CAT Cargo Logistics” Жилвинас Савицкас говорит, что на сегодняшний день сдаёт склады в Польше, однако и свободные места там пока есть. «За последнее время некоторые клиенты пересмотрели свои договоры, часть своих товаров переместили на другие склады. Мы тоже потеряли одного клиента. Стоимость аренды складов в Польше – от 2,5 до 5,5 евро за кв. м», — говорит Ж. Савицкас.

Р. Жвибас, отвечая на вопрос, пересматривают ли клиенты договоры об аренде в Литве, говорит, что термин аренды не изменился, но заметна тенденция, что клиенты не боятся подписывать договоры на более длительный срок.

«Бизнес складирования планируется на более длительное время, с годовым договором ничего хорошего не удалось бы сделать. Договоры составляются на год, два, три и пять лет. Местные компании, которые снимают небольшие площади, подписывают кратковременные договоры. Чем меньше площадь, тем легче её переместить», — объясняет Р. Жвибас.

Проблемы долгосрочных договоров специалист связывает с международными компаниями: «У международных компаний обычно есть корпоративные стандарты, в которых указывается, что договоры на аренду не могут быть долгосрочными. Это не значит, что компания уйдёт спустя год, но установлено, что у компании должна быть возможность отступить».

Остальные международные компании склонны подписывать договоры на 3-5 лет. В последнее время международные компании не подписывают договоры более чем на 5 лет.

Стоимость аренды склада в помещениях бывших заводов в Каунасе составляет 3-7 лт за кв. м + НДС и коммунальные услуги, на современных складах просят 12-14 лт за кв. м, но можно договориться за 10-12 лт.

Эксперты недвижимого имущества уверены, что до тех пор, пока не будут построены новые помещения для складов, на каунасском рынке складирования больших перемен не произойдет – не изменится ни цена, ни уровень вакансий.

В Вильнюсе – строительство новых складов

На сегодняшний день в Вильнюсе идёт строительство трёх терминалов для складирования. Примерно через пару месяцев в Вильнюсе, на пр. Саванорю, должен быть построен склад ЗАО “Transimeksa”.

Директор ЗАО “Transimeksa” Вайдотас Вишняускас подтверждает, что в начале июня начнётся использование нового склада размером в12 500 кв. м.

«Наша дочерняя компания “Vilniaus Transimeksa” уже сейчас предоставляет услуги оператора таможенного склада, в основном обслуживает транзитные грузы, поэтому мы решили расширить деятельность складирования и будем предоставлять еще больше услуг», — рассказывает В. Вишняускас.

Отвечая на вопрос, каким образом этот проект изменит рынок складирования Литвы, В. Вишняускас говорит, что это будет зависеть от кого, как будут работать другие компании: «Мы смотрим на это универсально. Прежде всего, разделяем свои цели, кроме того, мы будем предоставлять услуги на местном рынке».

Еще два новых терминала появятся между Вильнюсом и Майшягалой. Эти два проекта пополнят складской рынок площадью примерно в 12 тыс. кв. м, однако влияния на уровень вакансий не окажут – они будут использоваться для собственных нужд.

Количество свободной площади в Вильнюсе на нескольких объектах немного уменьшилось. Стоимость 1 кв. м. в Вильнюсе – 8-14 лт. «Договоры пока что составляются на 2-3 года, как и в Каунасе. Пока что нельзя утверждать, что кризис покинул рынок складирования, но нынешняя ситуация позволяет компаниям, особенно международным, немного корректировать свою деятельность», — говорит Р. Жвибас.

Представитель ЗАО “Girteka” Томас Стразницкас уверен, что на сегодняшний день предложение на складском рынке соответствует спросу: «Цены стабилизируются, на рынке – спокойствие. С большими колебаниями цен или уровня вакансий наша компания не столкнулась. Мы используем склады для собственных нужд и сдаём их в аренду».

В других городах Литвы ситуация не радует: в Шяуляе можно найти склад размером в 2 тыс. кв. м, но по словам экспертов, они не очень востребованы. Интересно, что в Клайпеде цена почти не меняется независимо от того, старый склад ли новый – 7-10 лт за кв. м. В Клайпеде уровень вакансий остаётся самым большим во всей Литве, а помещений для складирования, построенных во время пика, очень много.

«Если в Клайпеде заключается какая-то сделка, то она не меняет ни цену, ни уровень вакансий», — резюмирует Р. Жвибас.

Соседи не обгоняют

Представитель партнёров “CREalty Advisors” в Латвии “KIVI Real Estate” Иварс Горбуновс подчёркивает, что рынок складирования Латвии оживает очень медленно.

«Оживление началось летом прошлого года. Говоря о площадях, самые востребованные –размером до 1500 кв. м. В Риге вакансий нет. Средняя стоимость аренды в складах класса А – 2,5-3 евро. Недавно в Риге была заключена сделка на 3,75 евро за кв. м. Желающим платить меньше 2,5 евро в Риге, по сути, нечего предложить. Есть желающие строить новые склады в Риге в конце этого или начале следующего года», — рассказывает Иварс Горбуновс.

Свободных мест на современных эстонских складах становится всё меньше, и может случится так, что в конце этого года их вообще не останется. «Это повлияет на увеличение стоимости аренды. На сегодняшний день создаются новые проекты помещений складирования. В Таллине и его окрестностях стоимость аренды достигает 3,5-4 евро за кв. м», — говорит партнёр компании “Seven Real Estate” Олев Майт Макк.

В Эстонии свободные места есть на складах площадью 500-3000 кв.м. На более маленьких и больших складах свободных мест нет. Склады площадью 5000-10000 кв. м заняты, есть потребность в новых складах. В среднем на рынке около 10% свободной площади. Больше предложений в старых советских, плохо отремонтированных складах.

Из Белоруссии так же немного новостей – белорусы, строя новые склады, думают не об их аренде, а о продаже. Склад можно приобрести по цене 700-1200 дол. США за 1 кв. м.

Похоже, что серьёзные перемены на рынке помещений для складирования еще только назревают. Если в недалёком будущем Каунас начнёт строительство современных складов, из-за хорошо географического положения он может изменить уровень вакансий.

0 0 0